Woning taxeren bij scheiding: zo komt u samen tot een eerlijke waarde

Gaat u uit elkaar en heeft u samen een koopwoning, dan is die woning vaak het grootste bezit dat verdeeld moet worden. Of één van u blijft wonen of het huis wordt verkocht: elke afspraak begint bij de vraag wat de woning nu waard is. Hieronder leest u hoe het woning taxeren bij scheiding in zijn werk gaat, welke keuzes u samen maakt en waar het in de praktijk vaak misgaat.

Waarom is onafhankelijk een woning taxeren bij scheiding zo belangrijk?

Omdat u en uw ex-partner tegengestelde belangen hebben: wie blijft wonen, heeft baat bij een lage waarde, wie vertrekt bij een hoge. Een onafhankelijke taxateur heeft geen belang bij de uitkomst en onderbouwt de waarde met vergelijkbare verkopen, zodat u niet hoeft te onderhandelen over een getal dat niemand kan controleren.

Een gratis waardebepaling van een makelaar, de WOZ-waarde of een online rekenmodel geeft wel een indicatie, maar is minder geschikt als basis voor een verdeling. De WOZ-waarde heeft bijvoorbeeld een peildatum die ruim voor het belastingjaar ligt en is niet bedoeld voor een individuele transactie. Wilt u de hypotheek overnemen, dan heeft u er ook weinig aan: voor een hypotheek met NHG moet het taxatierapport gevalideerd zijn door een geaccepteerd validatie-instituut.^[1]

Marktwaarde

Het bedrag waarvoor de woning op de waardepeildatum naar verwachting verkocht zou worden, tussen een bereidwillige koper en verkoper, na behoorlijke marketing en zonder dwang. Dit is de waarde die de taxateur in het rapport vastlegt.

Hoe kiest u samen één taxateur?

Het beste is dat u samen één taxateur kiest en samen de opdracht geeft. Als ieder een eigen taxateur inschakelt, krijgt u twee waarden en begint de discussie opnieuw, vaak met een derde taxatie als uitkomst.

Let bij de keuze op deze punten:

• Registratie: kies een taxateur die is ingeschreven in het register van het NRVT. Voor een rapport dat een geldverstrekker moet accepteren, is daarnaast validatie door een erkend validatie-instituut zoals het NWWI nodig.
• Onafhankelijkheid: de taxateur mag niet betrokken zijn geweest bij de aankoop, verkoop, bemiddeling of financiering van de woning. NHG stelt die eis ook aan het rapport.^[1]
• Lokale marktkennis: in Zuid-Holland verschillen prijzen sterk per wijk en woningtype. Een taxateur die de buurt kent, kiest betere referentiewoningen.
• Heldere afspraken vooraf: leg vast wie opdrachtgever is (bij voorkeur u beiden), wie de kosten draagt en of u de uitkomst als bindend uitgangspunt aanvaardt.

Zijn er advocaten of een mediator betrokken, stem dan met hen af of het rapport ook bruikbaar moet zijn voor de geldverstrekker. Dan hoeft u niet twee keer te laten taxeren.

Welke peildatum geldt voor de waarde van de woning?

Voor getrouwde stellen en geregistreerde partners in gemeenschap van goederen spelen twee verschillende data. Wat er in de gemeenschap valt, ligt vast op het moment dat het verzoek tot echtscheiding bij de rechter is ingediend.^[2] Hoeveel de woning waard is, wordt volgens vaste rechtspraak van de Hoge Raad in beginsel bepaald op het moment van de verdeling. Daarvan kan worden afgeweken als u samen een andere datum afspreekt, of als de redelijkheid en billijkheid dat vragen.^[3]

Tussen indiening en verdeling kunnen maanden zitten. Stijgt of daalt de markt in die periode, dan verschuift de waarde mee. Twee praktische gevolgen:

• Spreek de waardepeildatum schriftelijk af, bijvoorbeeld in het echtscheidingsconvenant, en noem die datum in de opdracht aan de taxateur.
• Laat niet te vroeg taxeren als de verdeling nog ver weg is. Een rapport dat bij de verdeling al lang oud is, leidt snel tot de vraag om een nieuwe taxatie. Voor de hypotheek geldt bovendien een maximale ouderdom (zie hieronder).

Woont u ongehuwd samen, dan bepalen uw samenlevingscontract en de eigendomsverhouding in de leveringsakte wat ieder toekomt. Ook dan is het verstandig samen een peildatum vast te leggen.

Sinds 1 januari 2018 trouwt u standaard in een beperkte gemeenschap van goederen: bezit van vóór het huwelijk en erfenissen of schenkingen blijven dan in principe buiten de gemeenschap.^[4] Of en hoe dat uw woning raakt, hangt af van wanneer en hoe u die heeft gekocht. Dat is een juridische vraag voor uw advocaat, mediator of notaris; de taxateur levert alleen de waarde.

Hoe verdeelt u overwaarde of onderwaarde?

U trekt de openstaande hypotheekschuld af van de getaxeerde marktwaarde. Is de uitkomst positief, dan is er overwaarde; is die negatief, dan is er onderwaarde. In een (beperkte) gemeenschap van goederen hebben beide partners in beginsel recht op de helft van wat in de gemeenschap valt.^[4] Huwelijkse voorwaarden, een samenlevingscontract of een eigen inbreng (bijvoorbeeld geld uit een schenking of erfenis) kunnen tot een andere verdeling leiden.

Bij onderwaarde moet u afspreken wie welk deel van het tekort draagt, of de woning wordt verkocht en hoe een eventuele restschuld wordt afgelost. Heeft u een hypotheek met NHG en is verkoop met verlies echt nodig, dan kan NHG onder voorwaarden helpen; heeft één van u voldoende inkomen om te blijven wonen, dan is er volgens NHG geen sprake van kwijtschelding van het verlies.^[5]

Wat komt erbij kijken als u uw partner uitkoopt?

Wie in de woning blijft, betaalt de vertrekkende partner diens aandeel in de overwaarde uit en wordt alleen eigenaar. De Belastingdienst gaat daarbij uit van de waarde in het economisch verkeer, zoals die bijvoorbeeld in een taxatierapport staat.^[6] Spreekt u een uitkoopsom af die lager ligt dan de waarde van het aandeel, dan kan dat volgens de Belastingdienst als schenking worden gezien.^[6]

Een uitkoop bestaat meestal uit drie stappen:

Let op het verschil tussen eigendom en schuld. Ook als de woning op uw naam komt, blijft uw ex-partner hoofdelijk aansprakelijk voor de hypotheek totdat de geldverstrekker hem of haar daaruit ontslaat. Dat ontslag krijgt u alleen als de bank vindt dat u de lening alleen kunt dragen.

Voor de nieuwe lening waarmee u het aandeel van uw ex-partner overneemt, gelden de fiscale regels voor een nieuwe eigenwoningschuld.^[6] Laat uw hypotheekadviseur of belastingadviseur berekenen wat dat voor uw renteaftrek betekent.

Welke taxatie wil de geldverstrekker als u de hypotheek overneemt?

Vrijwel altijd een volledig taxatierapport, opgesteld door een onafhankelijke taxateur en gevalideerd door een erkend validatie-instituut zoals het NWWI. De woning is het onderpand voor de nieuwe lening, dus de bank wil zeker weten dat de waarde klopt.

Voor een hypotheek met NHG gelden bij een scheiding een paar concrete regels:

• Het rapport mag maximaal 6 maanden oud zijn, gerekend vanaf de waardepeildatum.^[1]
• De partner die de hypotheek overneemt, moet voldoen aan de dan geldende NHG-normen en eigenaar, hoofdelijk schuldenaar en bewoner worden.^[5]
• Met de Beheertoets kijkt een adviseur eerst of uw inkomen voldoende is om in de woning te blijven wonen.^[5]

Controleer bij uw eigen geldverstrekker welke eisen die stelt; niet elke bank hanteert dezelfde termijnen en voorwaarden. Laat één rapport opmaken dat zowel voor de verdeling als voor de financiering bruikbaar is. Meer over de eisen van banken leest u in ons artikel over een huis laten taxeren voor uw hypotheek.

Wanneer schakelt u een taxateur in?

Zodra u samen heeft besloten wat er met de woning gebeurt, of als u juist wilt weten welke opties haalbaar zijn. Een onafhankelijke, onderbouwde waarde is dan de basis voor een eerlijke verdeling, een realistisch uitkoopbedrag en de hypotheekaanvraag van de partner die blijft.

Weih Taxeren taxeert woningen in Den Haag, Rotterdam, Delft, Leiden, Zoetermeer en de omliggende gemeenten. Taxateur Mitchell Weih is Register-Taxateur bij het NRVT en kan de taxatie in opdracht van u beiden samen uitvoeren, zonder belang bij de uitkomst. Het rapport wordt gevalideerd door het NWWI, zodat u het ook bij de geldverstrekker kunt gebruiken. Meer over zijn achtergrond leest u op over ons.

Dit artikel geeft algemene informatie en is geen juridisch of fiscaal advies. Voor afspraken over de verdeling, de peildatum en de fiscale gevolgen raadpleegt u uw advocaat, mediator, notaris of belastingadviseur.

Geschreven door Mitchell Weih, NRVT-gecertificeerd Register-Taxateur bij Weih Taxeren. Heeft u vragen over uw specifieke situatie? Neem contact op.