WOZ-waarde of marktwaarde: welke waarde telt wanneer?

Iedere woningeigenaar krijgt jaarlijks een WOZ-beschikking. Omdat dat bedrag officieel is en openbaar, wordt het vaak gezien als 'de waarde' van de woning. Dat gaat goed zolang het om gemeentelijke belastingen gaat, maar het kan u geld kosten zodra u een woning moet verdelen, overnemen of fiscaal moet verantwoorden. In dit artikel leest u wat het verschil tussen WOZ-waarde en marktwaarde is, welke waarde in welke situatie telt en wanneer een onafhankelijke taxatie nodig is.

Wat is het verschil tussen WOZ-waarde en marktwaarde?

De WOZ-waarde is de marktwaarde van uw woning zoals de gemeente die voor een vaste peildatum heeft geschat; de marktwaarde uit een taxatierapport is de waarde op de datum die voor uw doel telt, in de staat waarin de woning dan echt verkeert. Beide gaan dus over 'wat de woning zou opbrengen', maar met een ander moment, een andere methode en een ander doel.

WOZ-waarde

De waarde die de gemeente op grond van de Wet waardering onroerende zaken vaststelt. De waardepeildatum ligt altijd op 1 januari van het jaar vóór het jaar waarvoor de waarde geldt: de WOZ-waarde voor 2026 gaat over 1 januari 2025.^[1]

Marktwaarde

Het bedrag waarvoor een woning op een bepaalde datum tussen een bereidwillige koper en verkoper, na behoorlijke marketing en zonder dwang, zou worden verkocht. Een taxateur bepaalt die waarde voor een zelfgekozen waardepeildatum, na een opname van de woning.

Waarom wijkt de WOZ-waarde af van de marktwaarde?

De WOZ-waarde loopt altijd achter en is een massale waardering, geen beoordeling van uw woning van binnen. Dat levert drie typische verschillen op.

1. De peildatum is oud. Een WOZ-waarde die u begin 2026 ontvangt, beschrijft de markt van 1 januari 2025.^[1] Als de prijzen in uw buurt sindsdien zijn gestegen of gedaald, zit dat verschil er niet in.

2. Het model ziet niet alles. Gemeenten werken met een taxatiemodel op basis van verkoopprijzen en objectkenmerken. Zij controleren gegevens onder meer met luchtfoto's, registers en rondes door de wijk.^[2] Een verouderde badkamer, vochtproblemen, een recent vernieuwde keuken of een slimme indeling ziet u daarin niet of nauwelijks terug.

3. Het doel is anders. De WOZ-waarde moet voor duizenden woningen tegelijk een verdedigbare belastinggrondslag opleveren. Een taxatierapport moet voor één woning een controleerbare waarde op één datum geven, met de referenties erbij.

Voor gemeentelijke belastingen is dat geen probleem. Maar zodra twee partijen met tegengestelde belangen een waarde moeten afspreken, is 'ongeveer goed' vaak niet goed genoeg.

Welke waarde telt in welke situatie?

Voor de meeste belastingen is de WOZ-waarde wettelijk voorgeschreven; voor afspraken tussen mensen en voor financiering telt de marktwaarde. Het overzicht hieronder helpt u de situatie te plaatsen.

Let op het verschil tussen de erfbelasting en de verdeling. Voor de erfbelasting geldt de WOZ-waarde, ook als u een taxatierapport heeft met een ander bedrag.^[4] Hoe u de woning onderling verdeelt, is een afspraak tussen de erfgenamen. Dat onderwerp werken we uit in een apart artikel over het taxeren van een woning bij een erfenis.

Kunt u de WOZ-waarde gebruiken bij een scheiding of verdeling?

Ja, dat mag, als u het daar allebei over eens bent; verplicht is het niet. Bij een scheiding kunt u de waarde laten bepalen door een deskundige of samen afspreken dat u de laatste WOZ-waarde gebruikt.^[7]

De WOZ-waarde is dan wel een keuze met gevolgen. Wie de woning overneemt, betaalt de ander uit op basis van de overwaarde: de waarde min de hypotheekschuld. Elk verschil tussen WOZ-waarde en werkelijke marktwaarde komt dus voor de helft bij de één en voor de helft bij de ander terecht.

Ook een geldverstrekker kijkt bij een overname niet naar de WOZ-waarde. Wie de hypotheek op eigen naam wil voortzetten of verhogen, heeft in de regel een actueel taxatierapport nodig. Meer daarover leest u in ons artikel huis laten taxeren voor uw hypotheek.

Wat kunt u doen als de WOZ-waarde te hoog is?

Een te hoge WOZ-waarde corrigeert u bij de gemeente, niet bij de Belastingdienst. Bezwaar maakt u binnen 6 weken na de datum van de WOZ-beschikking, en het is verstandig eerst contact op te nemen met de gemeente.^[9]

Voor de erfbelasting is dat extra belangrijk. De Belastingdienst gaat uit van de officieel vastgestelde WOZ-waarde en stelt die niet zelf lager vast, ook niet als u een lagere taxatie laat zien.^[8] Erfgenamen kunnen de gemeente wel om een nieuwe WOZ-beschikking op hun eigen naam vragen, waartegen zij vervolgens bezwaar kunnen maken.^[8]

In beide gevallen is een taxatierapport met vergelijkbare verkopen rond de waardepeildatum en een beschrijving van de staat van de woning de meest overtuigende onderbouwing. U kunt bij de gemeente ook het taxatieverslag opvragen om te zien welke referenties zij heeft gebruikt.

Wanneer heeft u een onafhankelijke taxatie nodig?

U heeft een onafhankelijke taxatie nodig zodra een waarde moet worden afgesproken tussen partijen met verschillende belangen, of wanneer u een fiscale waarde wilt aanvechten. Concreet:

• Scheiding: als u de woning verdeelt of één partner de ander uitkoopt.
• Nalatenschap: als één erfgenaam de woning overneemt of de erfgenamen onderling moeten verrekenen.
• Overname binnen de familie: als u een woning aan een kind verkoopt en wilt kunnen laten zien dat de prijs reëel is.
• WOZ-bezwaar: als u denkt dat de gemeente de woning duidelijk te hoog heeft gewaardeerd.
• Financiering: bij een overname, oversluiting of verhoging van de hypotheek.

Waarom onafhankelijk? Omdat bij een verdeling de één baat heeft bij een lage waarde en de ander bij een hoge. Een taxateur zonder belang bij de uitkomst, die zijn werk vastlegt in een controleerbaar rapport, haalt die discussie weg. Weih Taxeren levert NWWI-gevalideerde taxatierapporten, opgesteld door een NRVT-gecertificeerde Register-Taxateur. Lees meer over onze achtergrond.

Staat de woning in Zuid-Holland, bijvoorbeeld in Den Haag, Rotterdam of Delft? Dan kan de taxatie desgewenst ook met een waardepeildatum in het verleden worden uitgevoerd.

Geschreven door Mitchell Weih, NRVT-gecertificeerd Register-Taxateur bij Weih Taxeren. Heeft u vragen over uw specifieke situatie? Neem contact op.