Nieuwbouw & Hypotheek · 4 minuten leestijd
Taxatierapport nieuwbouwwoning boven €1.000.000,-: dit moet u weten
Steeds meer geldverstrekkers vragen bij nieuwbouwwoningen vanaf €1.000.000,- om een onafhankelijk taxatierapport. NRVT-taxateur Mitchell Weih legt uit wat dit betekent voor uw bouwdepot en wanneer u het rapport het beste laat opmaken.
Mitchell Weih, NRVT-gecertificeerd Register-Taxateur
Gepubliceerd
Koopt of bouwt u een nieuwbouwwoning boven de €1.000.000,-? Dan vraagt uw geldverstrekker steeds vaker om een onafhankelijk taxatierapport, ook als de woning nog op de tekentafel staat of in aanbouw is. Waar bij nieuwbouw doorgaans werd volstaan met de koop-/aannemingsovereenkomst en de grondwaarde, stellen steeds meer banken in dit segment nu expliciet een taxatie verplicht voordat het bouwdepot wordt vrijgegeven.
Wat is er veranderd bij de taxatie van nieuwbouwwoningen?
Traditioneel werd de waarde van een nieuwbouwwoning tijdens de bouw afgeleid van de aannemingssom en de grondprijs, aangevuld met een taxatie achteraf bij oplevering. Bij woningen boven de miljoengrens zien we dat meerdere geldverstrekkers dit proces naar voren halen: er wordt al vóór of tijdens de bouw een taxatierapport gevraagd. In een aantal gevallen wordt bij hogere meerwerkbedragen zelfs een herwaardering geëist voordat het laatste deel van het bouwdepot wordt uitgekeerd.
“Wat ik in de praktijk merk, is dat geldverstrekkers boven de miljoengrens niet langer automatisch uitgaan van de aannemingssom als afspiegeling van de marktwaarde. Zeker bij veel meerwerk of een bijzondere kavel wil de bank een onafhankelijke, onderbouwde waardering zien voordat het bouwdepot verder wordt vrijgegeven.”
Waarom vragen banken juist bij duurdere nieuwbouw om een taxatierapport?
De aanscherping is geen willekeurige regel, maar volgt uit een aantal risico's die bij dit segment nieuwbouw nadrukkelijker spelen dan bij een gemiddelde koopwoning:
- Meerwerk en upgrades: bij woningen boven €1.000.000,- lopen meerwerkposten (zwembaden, kelders, maatwerk keukens, domotica) vaak op tot honderdduizenden euro's, zonder dat vaststaat dat dit bedrag volledig terugkomt in de marktwaarde.
- Bouwdepotrisico: hoe hoger het bouwdepot, hoe groter het financiële risico voor de bank als de waarde bij oplevering lager uitvalt dan de aannemingssom plus meerwerk.
- Uitzonderlijke kavels en architectuur: bij vrijstaande villa's en architectenwoningen ontbreken vaak directe vergelijkbare transacties, waardoor een taxateur nadrukkelijker naar grondwaarde, ligging en bouwkwaliteit moet kijken.
- Geen NHG in dit segment: boven de NHG-grens is er geen achtervang vanuit de Nationale Hypotheek Garantie, waardoor de bank het volledige risico zelf draagt en dus meer zekerheid vooraf wil.
“Een taxatie van een nieuwbouwwoning in aanbouw vraagt een andere aanpak dan een taxatie van een bestaande woning. Ik kijk niet alleen naar de bouwtekening en de aannemingsovereenkomst, maar ook naar de grondwaarde, de kwaliteit van de afwerking en vergelijkbare recente nieuwbouwtransacties in de omgeving. Zo krijgt de bank een onderbouwd en realistisch beeld van de waarde, in plaats van alleen een optelsom van bouwkosten.”
Wat betekent dit voor u als koper of opdrachtgever?
Koopt u een nieuwbouwwoning boven de €1.000.000,- of laat u er een bouwen? Wacht dan niet tot uw geldverstrekker hier expliciet om vraagt. Informeer bij uw hypotheekadviseur of financier in welke fase een taxatierapport wordt verwacht: bij het afsluiten van de hypotheek, bij tussentijdse opnames uit het bouwdepot, of pas bij oplevering.
Hoe verloopt een taxatie van een nieuwbouwwoning?
- Aanleveren van stukken: de bouwtekening, koop-/aannemingsovereenkomst, kavelgegevens en eventuele meerwerklijst.
- Bezoek aan de kavel of bouwlocatie door de taxateur, ook als de woning nog niet volledig is afgebouwd.
- Marktanalyse op basis van vergelijkbare nieuwbouw- en bestaande bouwtransacties in de regio.
- Taxatierapport opstellen: een NWWI-gevalideerd rapport dat door de bank of geldverstrekker wordt geaccepteerd.
“Mijn advies aan kopers van een nieuwbouwwoning boven de miljoengrens is: schakel een taxateur in zodra de aannemingsovereenkomst en meerwerklijst definitief zijn. Dan kan het rapport op tijd klaar zijn voor de bank, en weet u zelf ook precies waar u financieel aan toe bent.”
Veelgestelde vragen over een taxatierapport bij nieuwbouw
Veelgestelde vragen
Moet ik altijd een taxatierapport laten opmaken bij een nieuwbouwwoning boven €1.000.000,-?
Dit verschilt per geldverstrekker. Steeds meer banken vragen bij dit segment inmiddels standaard om een onafhankelijk taxatierapport, zeker wanneer er substantieel meerwerk is opgenomen. Vraag dit altijd na bij uw hypotheekadviseur voordat u het bouwdepot aanvraagt.
Kan een taxateur een woning taxeren die nog in aanbouw is?
Ja. Bij nieuwbouw in aanbouw baseert de taxateur de waardering op de bouwtekening, de aannemingsovereenkomst, de meerwerklijst en een bezoek aan de kavel of bouwlocatie, aangevuld met een marktanalyse van vergelijkbare nieuwbouwtransacties.
Telt meerwerk automatisch mee in de getaxeerde waarde?
Niet automatisch. Een taxateur beoordeelt per meerwerkpost of en in hoeverre dit daadwerkelijk bijdraagt aan de marktwaarde van de woning, wat kan afwijken van de daadwerkelijke kosten van het meerwerk.
Wordt het taxatierapport van Weih Taxeren geaccepteerd door alle banken?
Ja. Alle taxatierapporten van Weih Taxeren zijn NWWI-gevalideerd en worden daarom door alle Nederlandse banken en hypotheekverstrekkers geaccepteerd, ook bij nieuwbouwtaxaties boven €1.000.000,-.
Taxatierapport nodig voor uw nieuwbouwwoning?
Overweegt u een nieuwbouwwoning boven de €1.000.000,- te kopen of te laten bouwen, en wilt u weten of en wanneer een taxatierapport nodig is? Neem gerust contact op met Weih Taxeren voor persoonlijk advies en een vrijblijvende offerte.
Geschreven door Mitchell Weih, NRVT-gecertificeerd Register-Taxateur bij Weih Taxeren. Heeft u vragen over uw specifieke situatie? Neem contact op.
