Taxatie bij nieuwbouw en het bouwdepot: wanneer is die nodig?

Koopt u een nieuwbouwwoning of bouwt u zelf, dan wilt u vooral weten hoeveel u kunt lenen en of dat genoeg is voor de bouw, het meerwerk en de afwerking. De waarde van de woning speelt daarbij een grote rol: u kunt in de basis tot 100% van de woningwaarde lenen.^[2] Maar hoe bepaalt een bank de waarde van een huis dat er nog niet staat? En wanneer heeft u daar een taxateur voor nodig? In dit artikel leest u wanneer een taxatie bij nieuwbouw nodig is, hoe de waardebepaling werkt, wat er met het bouwdepot en uw meerwerk gebeurt en waar een taxatie het verschil maakt.

Is een taxatie bij nieuwbouw altijd nodig?

Niet altijd. Koopt u een projectwoning van een ontwikkelaar of bouwer met een koop-/aannemingsovereenkomst, dan kan de geldverstrekker de waarde afleiden uit die overeenkomst. De NHG-normen schrijven voor nieuwbouw geen taxatie voor, maar een optelling van de kosten.^[1]

Een geldverstrekker mag wel strengere eisen stellen dan NHG. Leent u zonder NHG, of gaat het om een woning boven de NHG-grens van € 470.000 in 2026,^[3] dan bepaalt de bank zelf of een taxatierapport nodig is. Vraag dat daarom vroeg na bij uw hypotheekadviseur, zodat u niet vlak voor het passeren nog een taxatie moet regelen.

Hoe bepaalt de geldverstrekker de waarde zonder taxatie?

Door de kosten op te tellen. Volgens de NHG-voorwaarden van 2026 is de marktwaarde van een nieuwbouwwoning de koop-/aanneemsom (of de begroting van een bouwkundig bedrijf), aangevuld met de posten die daar nog niet in zitten.^[1]

Voor een projectwoning met NHG geldt daarnaast dat er een waarborgcertificaat onder het Keurmerk GarantieWoning moet zijn, vastgelegd in de koop-/aannemingsovereenkomst. Bouwt u zelf of in eigen beheer, dan geldt die eis niet.^[1]

Wanneer is een taxatie wel verstandig of verplicht?

Een taxatie ligt voor de hand als de optelsom niet goed te maken is, of niet overtuigt. In de praktijk gaat het vooral om deze situaties:

• Uw geldverstrekker eist het. Dat verschilt per bank en per product, zeker zonder NHG en bij duurdere woningen. Over dat laatste leest u meer in ons artikel over het taxatierapport voor een nieuwbouwwoning boven € 1 miljoen.
• U bouwt zelf op een eigen kavel. Er is dan geen vaste koopsom van een ontwikkelaar, maar een losse kavelprijs, een of meer aannemers en soms eigen werk.
• U heeft veel of bijzonder meerwerk. Een kelder, een grote uitbouw of luxe afwerking kost veel, maar het is niet vanzelfsprekend dat de markt dat volledig terugbetaalt.
• U wilt meer lenen dan de optelsom toelaat. Is de waarde na oplevering naar verwachting hoger dan de kosten, bijvoorbeeld omdat u de kavel jaren geleden voordelig kocht, dan kunt u alleen met een taxatie laten zien wat de woning werkelijk waard wordt. Of de bank die hogere waarde accepteert, hangt af van haar voorwaarden.

Hoe werkt het bouwdepot?

Een bouwdepot is een apart deel van uw hypotheek waaruit de bouwtermijnen, het meerwerk en andere bouwkosten worden betaald. U leent het volledige bedrag bij het passeren, maar het geld gaat pas naar de bouwer of aannemer als u een factuur of termijnnota indient.

Voor hypotheken met NHG gelden vaste spelregels:^[1]

Hoe lang het depot openstaat en hoe de rente over het nog niet opgenomen deel wordt verrekend, verschilt per geldverstrekker. Dat staat in uw hypotheekofferte. Lees die voorwaarden goed door, vooral als uw bouw uitloopt.

Wat gebeurt er met meerwerk?

Meerwerk hoort bij de marktwaarde en komt dus ook in het bouwdepot, maar alleen als het vooraf bekend is. Onder NHG telt het saldo van meer- en minderwerk mee als het niet al in de koop-/aanneemsom zit.^[1] Meerwerk dat u pas na het passeren bestelt, valt daar niet automatisch onder; dan moet u het uit eigen geld betalen of de financiering laten aanpassen.

Vanuit de taxatie bekeken zijn er grofweg twee soorten meerwerk:

• Meerwerk dat de woning groter of beter bruikbaar maakt, zoals een uitbouw, een extra dakkapel of een betere indeling. Dit komt meestal goed terug in de marktwaarde, omdat kopers er ook bij vergelijkbare woningen voor betalen.
• Meerwerk dat vooral smaak is, zoals een zeer luxe keuken of maatwerkafwerking. Dat kan veel kosten terwijl een volgende koper er minder voor over heeft.

Zelfbouw op eigen kavel: waarop let de taxateur?

Bij zelfbouw taxeert de taxateur twee dingen: de kavel zoals die er nu bij ligt en de woning zoals die er na oplevering uit gaat zien. Omdat er nog niets staat, werkt hij met uw plannen. Hoe completer die zijn, hoe beter de waarde te onderbouwen is.

Zorg dat u deze stukken klaar heeft:

• de koopovereenkomst of eigendomsakte van de kavel, met eventuele bijzondere voorwaarden zoals een bouwplicht of erfpacht;
• de bouwtekeningen en een technische omschrijving;
• de aannemingsovereenkomst of begroting, met de verdeling van de kosten;
• de omgevingsvergunning, of de stand van de aanvraag;
• een overzicht van werk dat u zelf uitvoert.

De taxateur vergelijkt het ontwerp met recent verkochte woningen van vergelijkbare grootte en kwaliteit in de buurt. Wijkt uw woning sterk af van wat er in de omgeving staat, dan is dat lastiger en neemt hij in het rapport op welke aannames hij heeft gedaan.

Wat betekent een taxatie van de waarde na oplevering voor uw financiering?

Met een waarde na oplevering weet uw geldverstrekker vooraf wat het onderpand straks waard is. Omdat u in de basis tot 100% van de woningwaarde kunt lenen,^[2] bepaalt die waarde mede hoeveel ruimte er in de hypotheek en het bouwdepot zit. Een onderbouwde waarde voorkomt dat u halverwege de bouw ontdekt dat de financiering niet rondkomt.

Een taxatie bij nieuwbouw verloopt anders dan bij een bestaande woning. Er is geen huis om te bekijken, dus de taxateur beoordeelt vooral de stukken, de kavel en de markt. In het rapport staat duidelijk dat de waarde uitgaat van de woning zoals die volgens de plannen wordt opgeleverd. Wijkt de bouw daar sterk van af, dan kan de geldverstrekker om een nieuwe beoordeling vragen.

Wilt u na de oplevering nog verbouwen of verduurzamen? Dan gaat het om een taxatie met een waarde voor en na verbouwing. Daarover leest u meer bij onze taxatie bij verbouwing. Algemene tips voor het taxeren voor een hypotheek vindt u in ons artikel huis laten taxeren voor uw hypotheek.

Hoe helpt Weih Taxeren bij nieuwbouw en bouwdepot?

Weih Taxeren maakt NWWI-gevalideerde taxatierapporten voor nieuwbouw en zelfbouw in Zuid-Holland. De taxatie wordt uitgevoerd door Mitchell Weih, NRVT-gecertificeerd Register-Taxateur; meer over zijn achtergrond leest u op over ons. Hij beoordeelt uw plannen, kavel en meerwerklijst, vergelijkt ze met de lokale markt en legt de verwachte waarde na oplevering onderbouwd vast. Dat rapport kunt u gebruiken voor uw hypotheekaanvraag en de omvang van het bouwdepot.

Wacht niet tot het laatste moment. Het beste moment om een taxatie te laten maken is zodra de koop- of aannemingsovereenkomst en de meerwerklijst vastliggen, en vóór uw hypotheekaanvraag definitief wordt.

Geschreven door Mitchell Weih, NRVT-gecertificeerd Register-Taxateur bij Weih Taxeren. Heeft u vragen over uw specifieke situatie? Neem contact op.