Taxatie bij oversluiten: lagere rente door een nieuwe woningwaarde?

Loopt uw rentevaste periode af, of overweegt u over te stappen naar een andere geldverstrekker? Dan is de woningwaarde waarmee de bank rekent minstens zo belangrijk als de rente op de tarievenlijst. Veel huiseigenaren in Zuid-Holland hebben een woning die flink meer waard is dan bij aankoop, terwijl de bank nog met de oude waarde rekent. Een taxatie bij oversluiten maakt dat verschil zichtbaar. In dit artikel leest u hoe dat werkt, wanneer de taxatiekosten zich terugverdienen en wat geldverstrekkers van het rapport verwachten.

Waarom kan een nieuwe taxatie uw hypotheekrente verlagen?

Omdat de rente mede afhangt van de verhouding tussen uw hypotheek en de waarde van uw woning. De AFM zegt het zo: hoe minder u leent ten opzichte van de marktwaarde, hoe lager het risico voor de bank, en een lager risico betekent een lagere hypotheekrente.^[1]

Loan-to-value (LTV)

De hoogte van uw hypotheek gedeeld door de waarde van uw woning, uitgedrukt in een percentage. Een hypotheek van € 300.000 op een woning van € 400.000 geeft een LTV van 75%.

Geldverstrekkers delen hypotheken in LTV-risicoklassen in, elk met een eigen risico-opslag bovenop de basisrente. U wordt in zo'n klasse ingedeeld bij het afsluiten van de hypotheek en opnieuw bij een renteherziening.^[2] Welke grenzen een bank hanteert en hoeveel opslag bij elke klasse hoort, verschilt per geldverstrekker. Aanbieders moeten volgens de AFM op hun website laten zien welke klassen zij gebruiken.^[2]

Heeft u een hypotheek met NHG, dan speelt dit meestal minder. In die hypotheken zit al een rentekorting verwerkt, waardoor een lagere LTV meestal weinig extra oplevert.^[5]

Welke woningwaarde gebruikt uw bank nu?

Meestal de waarde die bij de bank in de administratie staat, vaak de taxatiewaarde of koopsom van toen u de hypotheek afsloot. De AFM verwacht dat banken bij een renteaanbod uitgaan van de laatst bij hen bekende en geadministreerde woningwaarde.^[2]

Dat heeft twee gevolgen:

• Aflossen telt vaak vanzelf mee. De AFM vindt dat banken de risico-opslag moeten verlagen als u door lagere schuld in een lagere klasse komt, en bij voorkeur zonder dat u erom vraagt.^[2]
• Waardestijging telt vaak niet vanzelf mee. De bank weet niet wat uw huis nu waard is. Wilt u dat de gestegen waarde meetelt, dan moet u die meestal zelf aantonen, bijvoorbeeld met een nieuw taxatierapport.

Vraag uw bank daarom eerst welke woningwaarde zij nu gebruikt, in welke LTV-klasse u zit en welke waarde de bank accepteert om u opnieuw in te delen. Sommige banken accepteren andere waarderingen dan een volledig taxatierapport; ook dat verschilt per aanbieder.

Wanneer is een taxatie de kosten waard?

Een taxatie is de moeite waard als de nieuwe waarde u in een lagere risicoklasse brengt en de renteverlaging over de rentevaste periode meer oplevert dan de taxatie kost. Dat kunt u vooraf vrij nauwkeurig inschatten.

Een taxatie heeft weinig zin als:

• u met de oude waarde al in de laagste risicoklasse van uw bank zit;
• u een hypotheek met NHG heeft, waarin al een rentekorting zit;
• de waardestijging te klein is om een klassegrens te passeren;
• uw resterende rentevaste periode of looptijd zo kort is dat het renteverschil weinig oplevert.

Taxatiekosten die u maakt om een lening te krijgen of over te sluiten, zijn onder voorwaarden aftrekbaar als financieringskosten voor uw eigen woning.^[6] Dat maakt de rekensom iets gunstiger, maar laat dit niet de doorslag geven.

Taxatie bij renteherziening of tussentijds: hoe werkt dat bij uw eigen bank?

Bij een renteherziening deelt uw bank u opnieuw in een LTV-klasse in.^[2] Dat is het natuurlijke moment om een nieuwe waarde aan te leveren. Stuur het rapport dan op tijd in, vóór u het renteaanbod accepteert.

Ook tijdens de rentevaste periode kunt u vragen om herindeling na een waardestijging. De AFM verwacht dat banken klanten de mogelijkheid bieden om de risico-opslag te laten aanpassen.^[2] Of en hoe uw bank dat doet, en welke waardering zij daarvoor accepteert, staat in uw voorwaarden of kunt u bij de bank navragen.

Overweegt u rentemiddeling, of wilt u de rente tussentijds opnieuw vastzetten? Dan kan er een vergoeding voor vervroegde aflossing bij komen. Die mag niet hoger zijn dan het financiële nadeel van de bank.^[7] Laat de hele som, inclusief die vergoeding, door uw hypotheekadviseur maken.

Wat vragen geldverstrekkers bij oversluiten?

Stapt u over naar een andere geldverstrekker, dan wil die zelf weten wat uw woning nu waard is. Voor een hypotheek met NHG moet de marktwaarde van een bestaande woning blijken uit een taxatie.^[3] Andere geldverstrekkers stellen eigen eisen, maar die liggen in de praktijk vaak dicht bij de NHG-regels.

Controleer vóór u een taxatie laat maken bij welke geldverstrekker u de hypotheek aanvraagt en of die een fysieke taxatie wil. Een rapport op naam van de verkeerde bank, of een soort waardering die de bank niet accepteert, kost u extra tijd en geld. Let ook op de planning: de zes maanden gaan in op de waardepeildatum, niet op de datum van uw aanvraag.

Meer praktische tips over de voorbereiding, zoals welke stukken u klaarlegt, leest u in ons artikel huis laten taxeren voor uw hypotheek.

Overwaarde opnemen: waar moet u op letten?

Met een hogere getaxeerde waarde kunt u soms extra lenen, want u kunt in de basis tot 100% van de woningwaarde lenen.^[8] Of dat ook past bij uw inkomen, beoordeelt de geldverstrekker apart.

Fiscaal maakt het veel uit waaraan u het geld besteedt. De rente is alleen aftrekbaar als u de lening gebruikt voor het kopen, verbouwen of onderhouden van uw eigen woning en die minimaal annuïtair of lineair in 30 jaar aflost.^[4] Gebruikt u overwaarde voor iets anders, zoals een auto, dan valt dat deel niet onder de eigenwoningschuld en is de rente daarover niet aftrekbaar.^[6] Laat dit vooraf door uw adviseur of een fiscalist beoordelen; dit artikel is geen fiscaal advies.

Wilt u de overwaarde gebruiken voor een verbouwing of verduurzaming? Dan heeft u meestal een taxatie nodig met een waarde vóór én na de verbouwing. Daarover leest u meer bij onze taxatie bij verbouwing.

Wanneer vraagt u een taxatie bij oversluiten aan?

Zodra u weet dat een nieuwe waarde verschil kan maken en bij welke geldverstrekker u uitkomt. Weih Taxeren maakt NWWI-gevalideerde taxatierapporten voor oversluiten en renteherziening in Zuid-Holland, onder meer in Den Haag, Rotterdam en Delft. De taxatie wordt uitgevoerd door Mitchell Weih, NRVT-gecertificeerd Register-Taxateur; meer over zijn achtergrond leest u op over ons.

Twijfelt u of een taxatie in uw situatie iets oplevert? Leg de gegevens van uw bank naast een eerste indicatie van de waarde. Blijkt het verschil te klein, dan is het eerlijke advies om niet te laten taxeren.

Geschreven door Mitchell Weih, NRVT-gecertificeerd Register-Taxateur bij Weih Taxeren. Heeft u vragen over uw specifieke situatie? Neem contact op.