Taxatie in verhuurde staat: zo bepaalt de taxateur de waarde met huurder

Verhuurt u een woning of overweegt u een verhuurde woning te kopen, dan krijgt u met meerdere 'waarden' te maken: de leegwaarde, de waarde in verhuurde staat, de WOZ-waarde en de fiscale waarde volgens de leegwaarderatio. Een taxatie verhuurde staat brengt die begrippen samen in één onderbouwd getal. Hieronder leest u wat het verschil is, hoe huurregels meetellen en wanneer u zo'n taxatie nodig heeft.

Wat houdt een taxatie in verhuurde staat in?

Het gaat om het vaststellen van de marktwaarde van een bewoonde huurwoning, met het huurcontract en de positie van de huurder als uitgangspunt. De taxateur beantwoordt de vraag: wat zou een koper, meestal een belegger, vandaag voor deze woning betalen als hij de huurder en het contract overneemt?

Daarvoor kijkt de taxateur naar meer dan de woning zelf. Denk aan de huurprijs en hoe die zich verhoudt tot de maximale huur volgens het puntensysteem, de looptijd en het soort contract, de servicekosten, de staat van onderhoud en de verkoopprijzen van vergelijkbare verhuurde én lege woningen in de buurt.

Wat is het verschil tussen leegwaarde en waarde in verhuurde staat?

De leegwaarde is de waarde als de woning leeg en vrij van huur wordt opgeleverd; de waarde in verhuurde staat gaat uit van verkoop mét huurder. Het verschil tussen beide laat zien hoeveel de verhuur de waarde drukt.

Leegwaarde

De marktwaarde van de woning bij levering zonder huurder, zodat de koper er direct zelf in kan wonen of vrij kan verhuren. Ook de WOZ-waarde gaat uit van een vrij opleverbare woning.^[1]

Marktwaarde in verhuurde staat

De marktwaarde van de woning bij verkoop met de zittende huurder en het lopende huurcontract.

Waarom is de waarde in verhuurde staat meestal lager? Een huurder heeft in Nederland sterke huurbescherming. De koper kan er niet zelf gaan wonen, is gebonden aan de afgesproken huur en weet niet wanneer de woning weer vrijkomt. Daardoor is de groep kopers kleiner en rekent een belegger met het rendement dat de huur oplevert. Hoe groot het verschil is, hangt vooral af van de huur ten opzichte van de marktwaarde, de ruimte om de huur te verhogen en de kans dat de woning binnen afzienbare tijd leeg komt.

Een woning met een lage, gereguleerde huur en een huurder die er al lang woont, wijkt daardoor meestal verder af van de leegwaarde dan een vergelijkbare woning met een huur op marktniveau.

Hoe werkt de leegwaarderatio in box 3, erfbelasting en schenkbelasting?

De leegwaarderatio is een percentage waarmee de Belastingdienst de WOZ-waarde van een verhuurde woning verlaagt. Het is dus geen taxatie, maar een forfait dat de waarde in verhuurde staat zo goed mogelijk moet benaderen. De regeling geldt voor box 3 in de inkomstenbelasting en voor de erf- en schenkbelasting.^[1]

Zo werkt het in hoofdlijnen:

1. U deelt de jaarhuur door de WOZ-waarde. Dat geeft de huur als percentage van de WOZ-waarde.
2. In de tabel van de Belastingdienst zoekt u bij dat percentage de leegwaarderatio op. Hoe lager de huur ten opzichte van de WOZ-waarde, hoe lager het percentage.
3. U vermenigvuldigt de WOZ-waarde met dat percentage. De uitkomst is de fiscale waarde van de verhuurde woning.

Bij een jaarhuur van meer dan 5% van de WOZ-waarde is de leegwaarderatio 100%: dan telt de volle WOZ-waarde mee.^[1] De percentages zijn per 1 januari 2023 fors verhoogd, met 28 procentpunten, op basis van onderzoek naar de verkoopprijzen van verhuurde woningen.^[1] Gebruik voor uw aangifte altijd de actuele tabel van de Belastingdienst; die kan per belastingjaar veranderen.^[3]

Dat laatste is waar een taxatie in beeld komt. Denkt u dat de forfaitaire waarde te hoog is, bijvoorbeeld omdat de huur ver onder de markt ligt of de woning moeilijk verkoopbaar is, dan is een onderbouwd rapport met de waarde in verhuurde staat op de juiste peildatum het bewijsmiddel. Let op: de peildatum is dan de WOZ-waardepeildatum, niet de dag van de taxatie. Een taxateur kan ook terugkijkend (retrospectief) waarderen.

De fiscale regels rond verhuurde woningen veranderen regelmatig. Laat uw belastingadviseur beoordelen welke regels voor uw aangifte gelden.

Wat zeggen BAR en NAR over de waarde?

BAR en NAR zijn rendementskengetallen waarmee beleggers en taxateurs de huurinkomsten vertalen naar een waarde. Ze zijn een controlemiddel naast de vergelijking met verkopen van vergelijkbare woningen.

Tot de exploitatiekosten horen onder meer onderhoud, verzekering, gemeentelijke lasten, VvE-bijdrage, beheer en leegstandsrisico. Twee woningen met dezelfde BAR kunnen dus een heel andere NAR hebben.

Hoe beïnvloeden huurregels zoals de Wet betaalbare huur de waarde?

Huurregels begrenzen de huur die u mag vragen, en de huur is de basis voor de waarde in verhuurde staat. Minder huurruimte betekent dus meestal een lagere waarde voor een belegger.

Sinds 1 juli 2024 geldt de Wet betaalbare huur. Het woningwaarderingsstelsel (het puntensysteem) is daarmee dwingend geworden, en de gereguleerde huur is uitgebreid naar middenhuurwoningen tot en met 186 punten. Voor nieuwe huurcontracten die op of na 1 juli 2024 zijn gesloten, moet de verhuurder zich aan de maximale huurprijs houden.^[2]

Voor een taxatie in verhuurde staat betekent dat:

• Punten tellen mee in de waarde. De taxateur kijkt niet alleen naar de huur in het contract, maar ook naar de maximale huur die bij de woning past. Ligt de contracthuur boven dat maximum, dan is die huur niet duurzaam en rekent een koper daar niet mee.
• Het energielabel weegt zwaarder. Het label telt mee in het puntensysteem, dus verduurzaming kan de maximale huur en daarmee de waarde in verhuurde staat beïnvloeden.
• Verkoopkansen veranderen. Wordt een woning bij leegkomst eerder aan een eigenaar-bewoner verkocht dan opnieuw verhuurd, dan groeit het verschil tussen leegwaarde en waarde in verhuurde staat.

De maximale huurprijzen en huurverhogingen worden jaarlijks aangepast. Een taxatie die voor 1 juli 2024 is gemaakt, kan voor een woning in het middensegment daarom een ander beeld geven dan een actuele taxatie.

Wanneer heeft u een taxatie verhuurde staat nodig?

Wanneer u een verhuurde woning financiert, koopt, verkoopt of fiscaal moet waarderen. In al die situaties wil een bank, koper of de Belastingdienst een onderbouwde waarde die rekening houdt met de huurder en het contract.

• Financiering of herfinanciering: een geldverstrekker voor een beleggingspand baseert de lening op de waarde in verhuurde staat en vraagt vaak ook de leegwaarde. Vraag vooraf na welke eisen de bank aan het rapport stelt.
• Aan- of verkoop: een onderbouwde waarde helpt u beoordelen of de vraagprijs past bij de huurinkomsten en de huurregels.
• Aangifte box 3, erfenis of schenking: vindt u dat de waarde volgens de leegwaarderatio 10% of meer te hoog is, dan onderbouwt u de lagere werkelijke waarde met een taxatie op de WOZ-waardepeildatum.^[1]
• Portefeuille en planning: ook voor een verdeling, een uitkoop of een overdracht binnen de familie is een onafhankelijke waarde de basis.

Weih Taxeren taxeert verhuurde woningen in Den Haag, Rotterdam, Delft, Leiden, Zoetermeer en de omliggende gemeenten. Register-Taxateur Mitchell Weih (NRVT) legt in het rapport zowel de waarde in verhuurde staat als de leegwaarde vast, met de huurgegevens en aannames waarop die zijn gebaseerd. Meer over zijn achtergrond leest u op over ons. Wilt u weten hoe een taxatie voor een hypotheek in het algemeen verloopt, lees dan ons artikel over een huis laten taxeren voor uw hypotheek.

Dit artikel geeft algemene informatie en is geen fiscaal of juridisch advies. Voor uw aangifte en de toepassing van de leegwaarderatio raadpleegt u uw belastingadviseur.

Geschreven door Mitchell Weih, NRVT-gecertificeerd Register-Taxateur bij Weih Taxeren. Heeft u vragen over uw specifieke situatie? Neem contact op.